Tvangssalg, en oversikt for kjøper og selger

Tvangssalg
En oversikt over tvangssalg for både kjøper, kreditor og selger. Hvordan det virker i praksis og hva du kan gjøre for å få kontroll.

Det kan holdes tvangssalg av løsøre, bil, båt og annet, i denne artikkelen er det mer utfyllende informasjon om eiendom. Kjøp og salg av eiendom er for de aller fleste av oss de viktigste økonomiske transaksjonene vi gjør. Eiendomsfinans har lang erfaring, kunnskap og kompetanse innen bistand ved økonomiske vanskeligheter.

Begjæring om tvangssalg og beslutning om tvangssalg oppleves ofte som truende og traumatisk, både for privatpersoner og bedriftseiere. Befinner du deg i en situasjon hvor du er redd for at dette kan skje, kontakt oss snarest slik at dine verdier og livskvalitet bevares i størst mulig grad!

Hva er tvangssalg

Grunnen til at salget foregår ved tvang er at eieren ikke har klart å betjene gjelden sin. Eiendommen selges etter begjæring fra en eller flere kreditorer med eksempelvis pant i eiendommen fordi eieren (skyldneren) har misligholdt pantegjelden. Det er domstolen (ved bruk av advokat eller eiendomsmegler som medhjelper), og ikke eieren, som står for salget av boligen. 

Begjæring om tvangssalg

En kreditor kan begjære tvangssalg av eiendom når det foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag (f.eks. utlegg, pantobligasjon og legalpant).

Begjæring om tvangssalg skal inneholde:

  • Partenes navn, fødselsdato/foretaksnummer og adresse.
  • Adresse til objektet som begjæres tvangssolgt samt objektets registerbetegnelse (f.eks. org. nr og andelsummer eller gårdsnummer/ bruksnummer/ seksjonsnummer).
  • Oversikt over pengekravet (hovedkrav, renter, rentesats og omkostninger).
  • Betegnelse av tvangsgrunnlaget

Begjæring om tvangssalg skal ha følgende vedlegg:

  • Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Denne må være eldre enn 14 dager.
  • Bekreftet utskrift av grunnboken, som ikke er eldre enn 3 mnd. (gjelder ikke aksjeleilighet).
  • Kopi av tvangsgrunnlaget, feks. utleggsforretning hos Namsmannen

Denne begjæringen med vedlegg  skal innleveres i 4 komplette eksemplarer, datert og signert.

Prosess

Domstolen forelegger begjæringen om tvangssalg for saksøkte. Frist for å komme med bemerkninger, og eventuelt sette fram begjæring om erstatningsbolig, er 1 måned fra forkynnelse av begjæringen. Innkommede innsigelser til begjæringen sendes til saksøker for uttalelse. Domstolen tar i de fleste tilfeller stilling til tvisten på grunnlag av den skriftlige saksfremstillingen.

Dersom saksøkte ønsker å betale hele eller deler av kravet, må han ta kontakt med saksøker eller saksøkerens advokat (prosessfullmektig). Hvis hele kravet innfris, vil saksøkeren trekke begjæringen tilbake. I de tilfeller hvor saksøkte kan betale deler av kravet, kan han forsøke å inngå en betalingsavtale med saksøkers prosessfullmektig. Saksøker vil da begjære saken utsatt. Dersom betalingsavtalen ikke følges opp, vil saksøker kunne begjære at tvangssalg igangsettes igjen.

Hvordan fungerer tvangssalg?

De aller fleste salg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler). Eiendommen eller leiligheten annonseres for salg i aviser og på nett i tråd med et vanlig boligsalg. Det holdes også visninger og salgsprosessen er nokså likt et vanlig boligsalg. Bortsett fra blant annet i budrunden. Det opplyses ikke i annonsen at det er et tvangssalg, derimot blir dette opplyst i salgsoppgaven. Tidligere var det vanlig med tvangsauksjoner, men dette er det nå slutt på.

Salget avsluttes når retten ved kjennelse stadfester et bud og fordeler kjøpesummen til rettighetshaverne etter prioritet. Blir det penger igjen etter dette, så får skyldneren dette beløpet.

Det er verdt å merke seg at saksøkeren, før kjennelse om stadfestelse er avsagt, når som helst kan tilbakekalle begjæringen om tvangssalg.

Spesiell budrunde

Det er en stor forskjell på budrunde ved vanlig salg, og ved tvangssalg.

I følge tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26 er kun bud som er bindende for byderen i minst 6 uker gyldige. Selger er ikke bundet. Dette kan få konsekvenser for budrunden, for taktikk og for hva prisen blir.

Hva skal du som kjøper tenke på

Det er lavere priser, og det er flere årsaker til det. Ditt bud må stå lenge, og du låser deg dermed lenge. Du kan derfor gå glipp av andre objekter. Selger har samarbeidet mindre i forbindelse med salget, og dermed har du mindre informasjon og mer usikkerhet ved tvangssalg.

Kjøpet gir heller ikke den samme opplevelsen, dette kan være viktigere for familier og privatpersoner som kjøper. Hvis du likevel gir bud, husk at du i så fall bidrar til en bedre løsning for alle.

Har du solgt først og skal kjøpe når du vet hva du har? Strekker du budsjettet og ikke vil at banken skal trekke for usikkerhet ved salg i finansieringsbeviset til ny bolig? Uansett årsak, hvis kjøpet ditt må i boks før en viss dato anbefales ikke kjøp på tvangssalg. Det kan trekke ut i tid.

Er du en delvis profesjonell aktør som ser etter noe å renovere litt, og selge på en mer vanlig måte? Tvangssalg kan være bra, men hvis du er i ferd med å bli ferdig med det forrige prosjektet, kan det haste med et nytt. Dine snekkere og andre kontakter kan få andre oppdrag hvis du mister kontinuitet.

Det er lett å tenke seg at de som har solgt først, og de som ikke er innsatte i det byggtekniske ofte ikke er like interesserte. Det er altså lavere etterspørsel enn ved vanlig salg, og prisen kan forventes å være lavere.

Hva skal du som selger tenke på

Lavere pris. Mer restgjeld, eller mindre til overs. Les om det kjøper må tenke på, da forstår du at de er villige til å betale mindre enn ved et vanlig salg. Det kan altså ventes å oppnå lavere pris, og du kan få bedre pris hvis du begynner prosessen med å stoppe tvangssalget.

Hvis du tror at du er konkurs uansett, så er det likevel ikke for sent, og du kan få en bedre avtale  gjennom forhandlinger og en frivillig gjeldsordning, enn med personlig konkurs. Det med å prøve å sabotere salget kan føre til lavere pris. Dette er et system som kverner på, og skal det stoppes eller utsettes, så bør det gjøres på riktig måte. Du kan oppnå mindre tap, og det er også mange som gjennom forskjellige mulige løsninger kan beholde sin eiendom.

Stoppe eller utsette tvangssalg

Selv om retten har besluttet medhjelpersalg og oppnevnt en medhjelper, er det likevel mulig for saksøkte å selge sin bolig frivillig. Da skal man begjære det pågående tvangssalget utsatt. I de tilfellene saksøkte ikke samarbeider med medhjelper i salgsprosessen, kan saksøker begjære saksøkte fraveket/utkastet fra boligen. Se lovdata for tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14, men husk at det er vanskelig å selv tolke lover, det er hvordan de brukes i praksis som gjelder da det skal være likt for alle. Både 1) beslutning om tvangssalg og 2) kjennelse om stadfestelse og fordeling kan ankes til lagmannsretten. Ankefristen for kjennelse som stadfester et bud er 1 måned regnet fra avsigelsen av kjennelsen, mens ankefristen for kjennelse som fordeler kjøpesummen er 1 måned regnet fra forkynnelsen av kjennelsen. Anken innleveres til retten sammen med ankegebyret. Det kan også være andre tilgjengelige muligheter som kan gjøre at du kan beholde boligen. Her er det om å trå varsomt, men samtidig gjelder det å være rask. Du kan få hjelp gjennom profesjonelle tjenester for å stoppe tvangssalg.


  • Ikke påkrevd, men vil være nyttig for oss for en raskere behandling av din henvendelse
  • Jeg/vi bekrefter at opplysningene er riktige, samt godkjenner at kredittopplysninger kan bli innhentet av våre samarbeidspartnere ved behov.

Låneeksempel: Effektiv rente 6,65% ved lån på 2 mill. over 25 år. Kostnad: kr 2 033 291,- Totalt: kr 4 033 291,-
Image