Tvangssalg

Informasjon om tvangssalg generelt, og til slutt om hva det betyr for deg som er selger eller kjøper. Over 95 % av de som kontakter oss unngår tvangssalg og vi bistår over hele Norge.

Kjøp og salg av eiendom er for de aller fleste av oss de viktigste økonomiske transaksjonene vi gjør. GjeldsMegler1 har den kunnskapen og kompetansen du trenger når dine kreditorer eller rettighetshavere truer deg med tvangssalg.

Tvangssalg

Begjæring om tvangssalg og beslutning om tvangssalg oppleves ofte som truende og traumatisk, både for privatpersoner og bedriftseiere. Befinner du deg i en situasjon hvor du er redd for at dette kan skje, kontakt oss snarest slik at dine verdier og livskvalitet bevares i størst mulig grad!

Det er domstolen (ved bruk av advokat eller eiendomsmegler som medhjelper), og ikke eieren, som står for salget av boligen. Grunnen til at salget foregår ved tvang er at eieren ikke har klart å betjene gjelden sin. Eiendommen selges etter begjæring fra en eller flere kreditorer med eksempelvis pant i eiendommen fordi eieren (skyldneren) har misligholdt pantegjelden.

En kreditor kan begjære tvangssalg av eiendom når det foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag (f.eks. utlegg, pantobligasjon og legalpant).

Begjæring om tvangssalg skal inneholde:

  • Partenes navn, fødselsdato/foretaksnummer og adresse.
  • Adresse til objektet som begjæres tvangssolgt samt objektets registerbetegnelse (f.eks. org. nr og andelsummer eller gårdsnummer/ bruksnummer/ seksjonsnummer).
  • Oversikt over pengekravet (hovedkrav, renter, rentesats og omkostninger).
  • Betegnelse av tvangsgrunnlaget

Begjæring om tvangssalg skal ha følgende vedlegg:

  • Varsel om tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Denne må være eldre enn 14 dager.
  • Bekreftet utskrift av grunnboken, som ikke er eldre enn 3 mnd. (gjelder ikke aksjeleilighet).
  • Kopi av tvangsgrunnlaget, feks. utleggsforretning hos Namsmannen

Denne begjæringen med vedlegg  skal innleveres i 4 komplette eksemplarer, datert og signert.

Saksgang

Domstolen forelegger begjæringen om tvangssalg for saksøkte. Frist for å komme med bemerkninger, og eventuelt sette fram begjæring om erstatningsbolig, er 1 måned fra forkynnelse av begjæringen. Innkommede innsigelser til begjæringen sendes til saksøker for uttalelse. Domstolen tar i de fleste tilfeller stilling til tvisten på grunnlag av den skriftlige saksfremstillingen.

Hvis det ikke innkommer innsigelser eller begjæres erstatningsbolig, avgjøres begjæringen om tvangssalg ved beslutning. Retten tar i beslutningen stilling til om tvangssalget skal foregå som et auksjonssalg, eller ved hjelp av medhjelper.

Dersom saksøkte ønsker å betale hele eller deler av kravet, må han ta kontakt med saksøker eller saksøkerens advokat (prosessfullmektig). Hvis hele kravet innfris, vil saksøkeren trekke begjæringen tilbake. I de tilfeller hvor saksøkte kan betale deler av kravet, kan han forsøke å inngå en betalingsavtale med saksøkers prosessfullmektig. Saksøker vil da begjære saken utsatt. Dersom betalingsavtalen ikke følges opp, vil saksøker kunne begjære at tvangssalg igangsettes igjen.

Hvordan skjer salget?

De aller fleste salg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler). Eiendommen eller leiligheten annonseres for salg i aviser og på nett i tråd med et vanlig boligsalg. Det holdes også visninger og salgsprosessen er likt et vanlig boligsalg. Det opplyses ikke i annonsen at det er et tvangssalg, derimot blir dette opplyst i salgsoppgaven. Tidligere var det vanlig med tvangsauksjoner, men dette er det nå slutt på.

Salget avsluttes når retten ved kjennelse stadfester et bud og fordeler kjøpesummen til rettighetshaverne etter prioritet. Blir det penger igjen etter dette, så får skyldneren dette beløpet.

Det er verdt å merke seg at saksøkeren, før kjennelse om stadfestelse er avsagt, når som helst kan tilbakekalle begjæringen om tvangssalg.

Selv om retten har besluttet medhjelpersalg og oppnevnt en medhjelper, er det likevel mulig for saksøkte å selge sin bolig frivillig. Da skal man begjære det pågående tvangssalget utsatt. I de tilfellene saksøkte ikke samarbeider med medhjelper i salgsprosessen, kan saksøker begjære saksøkte fraveket/utkastet fra boligen. Se lovdata for tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14, men husk at det er vanskelig å selv tolke lover, det er hvordan de brukes i praksis som gjelder da det skal være likt for alle. Både 1) beslutning om tvangssalg og 2) kjennelse om stadfestelse og fordeling kan ankes til lagmannsretten. Ankefristen for kjennelse som stadfester et bud er 1 måned regnet fra avsigelsen av kjennelsen, mens ankefristen for kjennelse som fordeler kjøpesummen er 1 måned regnet fra forkynnelsen av kjennelsen. Anken innleveres til retten sammen med ankegebyret. Du kan også lese mer på nettsiden til Norges Domstoler.

Hva skal du som kjøper tenke på

Det er lavere priser, og det er flere årsaker til det. Ditt bud må stå lenge, og du låser deg dermed lenge. Du kan derfor gå glipp av andre objekter. Selger har samarbeidet mindre i forbindelse med salget, og dermed har du mindre informasjon og mer usikkerhet ved tvangssalg.

Hva skal du som selger tenke på

Det kan ventes å oppnå lavere pris ved tvangssalg, og du kan få bedre pris hvis du begynner prosessen med å stoppe tvangssalget. Hvis du tror at du er konkurs uansett, så er det likevel ikke for sent, og du kan få en bedre avtale  gjennom forhandlinger og en frivillig gjeldsordning, enn med personlig konkurs.

Flere enn ni av ti som kontakter oss unngår tvangssalg, ta kontakt du med.


  • Ikke påkrevd, men vil være nyttig for oss for en raskere behandling av din henvendelse
  • Jeg/vi bekrefter at opplysningene er riktige, samt godkjenner at kredittopplysninger kan bli innhentet av våre samarbeidspartnere ved behov.

Image